21世纪经济报道见习记者 张欣 北京报道

今日，五年期lpr未如期下调引起市场热议。

8月21日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，贷款市场报价利率为:1年期lpr为3.45%，5年期以上lpr为4.2%。其中，1年期lpr较上月下降10个基点，5年期以上lpr与上月持平。

针对五年期lpr“未按常理出牌”的主要原因，市场基本形成共识:为存量按揭利率调整预留空间，以及在当前银行净息差位于历史低点的情况下，一定程度有助于平衡银行利润。

值得注意的是，21世纪经济报道记者多方采访了解到，今年6月五年期lpr出现了10个基点的下调，但业界认为效果还未显现出来。因此五年期lpr不需要非常频繁地降低，要结合当前降低房贷利率的政策，先要积极消化既有的“降息”政策。另外即便此次五年期lpr不变，按照以往惯例，各地房贷利率或仍整体下调20个基点。整体来看，lpr下调对刺激房地产的效果微乎其微，专家认为更重要的是居民对收入和就业前景的预期对房地产市场影响更大。

五年期lpr按兵不动，未来或有一揽子政策出台

从五年期lpr下调的效果来看，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，五年期lpr从2020年8月份启动以后，如此大力度、密集的下调并没有给房地产市场带来很大的改善。一方面是整体市场下滑的惯性和决定的因素导致的，并非5年期lpr下调能够改变的；另一方面，从4月份以来到现在，刚需退场的速度非常快，导致改善型的链条转不动，所以通过五年期lpr的下调来刺激刚需和改善需求，效果可能在下降。这或是此次五年期lpr未下降的一大原因。

盘古智库高级研究员江瀚告诉21世纪经济报道记者，一般情况下，五年期lpr代表着中长期的信贷支持，这类政策“按兵不动”，很有可能说明未来会有一揽子的刺激政策或方案出炉。

“5年期以上lpr报价‘按兵不动’，给存量按揭利率调整预留空间。”中国民生银行首席经济学家温彬称，当前人民银行已明确提出“指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”，存量按揭利率的调降已成定局。在当前居民投资和资产配置行为发生改变、新发放住房贷款利率已实现大幅下调，但效果较为有限的情况下，存量按揭利率调降能够更好地起到稳预期、稳地产、稳信用的作用，且能够通过降低贷款置换行为，减少空转套利风险，规范市场秩序。

东方金诚宏观分析师李晓峰表示，8月lpr报价调整中，5年期以上期限品种按兵不动，最为出乎市场预料。7月以来楼市运行偏弱，行业信用风险引发市场关注。7月24日中央政治局会议对房地产市场供求关系做出最新判断，明确要求“适时调整优化房地产政策”。由此，市场普遍预期接下来有必要通过引导居民房贷利率较大幅度下调来降低购房成本，扭转市场预期。

李晓峰称，8月5年期以上lpr报价按兵不动，很可能意味着后期“调整优化房地产信贷政策”会单独出台具体措施，其中或包括更大力度实施首套房贷利率政策动态调整机制，以及下调二套房贷利率下限等。总体上看，下一步引导新发放居民房贷利率下行是大势所趋。

从近期政策的表述上也能看出来，房贷政策宽松是大方向。

8月18日，中国人民银行、金融监管总局、中国证监会联合召开电视会议，学习贯彻中央决策部署，研究落实金融支持实体经济发展和防范化解金融风险有关工作。其中针对房地产信贷提出:调整优化房地产信贷政策。要继续推动实体经济融资成本稳中有降，规范贷款利率定价秩序，统筹考虑增量、存量及其他金融产品价格关系。发挥好存款利率市场化调整机制的重要作用，增强金融支持实体经济的可持续性，切实发挥好金融在促消费、稳投资、扩内需中的积极作用。

上述电视会议中提到“统筹考虑增量、存量及其他金融产品价格关系”。招联首席研究员、复旦大学金融研究院兼职研究员董希淼表示，这就要求金融机构应重视存量与增量产品之间、不同机构产品之间的价差问题，其中商业银行要正视存量房贷与新增房贷利差过大的问题。在金融管理部门多次表态之后，预计利率偏高的存款房贷利率调整方案将加快出台。

在人民银行2023年下半年工作会议当中，也提到促进企业综合融资成本和居民信贷利率稳中有降，因城施策精准实施差别化住房信贷政策，继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行，更好满足居民刚性和改善性住房需求。指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。

一定程度有助于平衡银行利润

一位资深券商人士告诉21世纪经济报道，降低mlf利率之后，而没有降低5年lpr，是为后面存量按揭利率降低创造条件。按揭规模大，降低存量利率，会进一步压缩银行净息差，本次五年期lpr不降低，能够一定程度平衡银行利润。

李晓峰认为，由于5年期以上lpr报价也是除居民房贷之外的其他企业和居民中长期贷款的定价参考，本月5年期以上lpr报价保持不动，也有助于稳定其他中长期贷款利率，进而稳定银行净息差。

董希淼亦表示，5年期以上lpr保持不变，有助于商业银行稳定息差水平，保持利润合理增长，增强支持服务实体经济的持续性和高质量发展的稳健性。

8月18日，国家金融监督管理总局发布披露的数据显示，今年上半年商业银行累计实现净利润1.3万亿元，同比增长2.6%，增速较去年同期下降4.5个百分点。

8月17日，人民银行发布《2023年第二季度中国货币政策执行报告》。该报告首次设专栏讨论《合理看待我国商业银行利润水平》，指出“商业银行维持稳健经营、防范金融风险，需保持合理利润和净息差水平。”

人民银行表示，由于市净率等原因，a股银行通过外援渠道补充资本的能力较为有限，因此维持一定的利润增长是内源补充资本的重要方式。考虑到金融周期和经济周期往往不完全同步，银行信贷风险暴露需要一段时间，应有一定的财力准备和风险缓冲。允许银行通过合理方式维持自身稳健经营，可以提升其持续支持实体经济发展能力。

董希淼认为，金融管理部门应加大对银行的指导，引导银行以更长远的视角履行社会责任，继续让利广大企业和居民。下一步，人民银行应适度下调政策利率，适时实施降准，继续为银行提供低成本资金；商业银行应用好存款利率市场化调整机制，有序降低存款利率，持续压降负债成本，继续推动lpr特别是5年期以上lpr下行，促进实体经济融资成本稳中有降，为促消费、稳投资、扩内需提供更好的支持和服务。

居民仍然最关注存量房贷利率何时下调

目前房贷利率大多是“lpr 基点”的形式，因此本月五年期lpr未降低令不少“房奴”失望。相比五年期lpr，“房奴”都在翘首期盼存量房贷利率到底何时下调。

7 月 14 日，人民银行在国务院新闻发布会上罕见表态，提出了存量房贷利率调整可以直接降或间接降，即“按照市场化、法治化原则，人民银行支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款 ”。

该表态引起市场较大反响，虽然目前各大银行迟迟不予以正面表态，但存量房贷利率下调的信号越来越明显。

7月21日，常州日报公众号发表文章称“已有银行同意下调存量房贷利率”。7月26日，兴业银行广州分行针对存量按揭客户给予1年期的利率优惠券。随后该文章被删除。

8月3日，郑州出台15条楼市新政，鼓励依法有序调整存量个人住房贷款利率。

陕西省人大代表马忠科也正式提出了降低首套存量房贷利率的建议，对此8月16日，国家金融监督管理总局陕西监管局发布《对省十四届人大一次会议第179号建议的答复函》中称，针对央行表态降低存量房贷利率，该局将及时督促辖内银行机构妥善做好应答工作，回应民生关切，后续将密切关注政策变化和进展，按要求贯彻落实。

前述人民银行等三部门电视会议提到，要求调整优化房地产信贷政策，规范贷款利率定价秩序，统筹考虑增量、存量及其他金融产品价格关系。多位业内人士认为，这也是后续降低存量房贷利率的强烈信号。

“根据此前一些城市降低房贷利率的操作惯例，即便此次lpr不下调，各地房贷利率总体上约有下调20个基点的可能。”易居研究院研究总监严跃进表示，若按100万贷款本金、30年期等额本息计算，类似操作下，前后月供额大约可以减少120元。他认为，各地对于此次五年期lpr不下调不必过于敏感，同时要积极利用各种优惠政策，主动下调房贷利率，以激活合理住房消费需求。

“五年期lpr保持不变，说明重点在于对此前既有的降息动作要积极消化。”严跃进告诉21世纪经济报道记者，今年6月五年期lpr出现了10个基点的下调，当前正处于对此类既有政策消化的关键期。也就是说，六月份降的效果都还没有显现出来，年期lpr不需要非常频繁地降低，要结合当前降低房贷利率的政策，先要积极消化既有的“降息”政策。后续五年期lpr还有下调的空间，但关键要看三季度整个经济形势的复苏态势。

值得注意的是，相比房贷利率，李宇嘉认为更重要的是居民对收入和就业前景的预期，这一因素对房地产市场影响更大。目前一线城市迟迟没放“大招”，可以看出政策底线可能比市场预期要弱一点。这种情况下，市场的观望情绪更浓郁。