“存量房贷调整已是大概率事件。”招商银行行长助理彭家文近日在该行半年报业绩发布会上表示。日前，包括农业银行、招商银行、中信银行在内的多家上市银行回应了存量房贷利率调整问题。部分银行表示，已制定好房贷利率下调预案，但最终方案尚未明确。

研究人士认为，由于长期以来按揭贷款定价“因城施策”及商业银行投放的时间、地区带来的成本差异，房贷利率下调很难有“整齐划一”的行动。有分析师表示，相较于北上深等城市，非一线城市的存量房贷利率下调空间可能更大。

多家银行

已制定下调预案

近期，人民银行明确指导商业银行有序调整存量个人住房贷款利率。8月29日，农业银行副行长林立在业绩发布会上表示，“在有关政策方案明确后，我们将抓紧制定具体的操作细则，会尽快完善好合同文本的准备，做好系统衔接，加紧系统改造调整等方面的工作，积极做好组织实施。”

彭家文称，招行已经制定了相应的预案，但还没最终方案。中信银行副行长谢志斌日前在该行业绩会上也表示，对可能发生的业务调整，已经做好了预案。

与此同时，还有多家银行高管表示正密切关注中。建设银行首席财务官生柳荣表示，当前监管部门的具体细则暂未出台，各家银行也在沟通，出台后会对净息差造成一定下行压力。华夏银行行长关文杰回应称，正密切关注市场动向，有序推进后续相关工作的开展。此外，多家银行还表示，客户近期提前还贷的现象有所缓解。

银行调整存量房贷利率在此前已有先兆。8月21日，5年期以上贷款市场报价利率为4.2%，较上月维持不变。

“存量按揭利率调整已箭在弦上。”民生银行首席经济学家温彬分析称，在当前新发放贷款利率已降至历史低位，各地因城施策空间较大，且银行息差持续承压环境下，为保持银行合理利润水平，5年期以上lpr报价维持不变可为存量房贷利率加快落地预留空间。

银行因城施策是难点

尽管多家银行已明确表态正在研究具体实施方案，但存量房贷利率的实际落地仍面临较多影响因素。

彭家文在业绩会上表示，目前没有最终方案主要是考虑到许多因素需要兼顾好。如怎样兼顾好“因城施策”和公平性以及系统支持的问题，这些因素在各城市、各分行和客户的情况并不相同。对于下调存量房贷利率带来的影响，招行在内部按照“乐观”、“中性”和“不利”的三种情景做了测算，结果显示总体可控。

谢志斌也表示，从政策理解来看，各地区按揭贷款利率差异比较大，存量利率调整较难实行“一刀切”的管理政策。从调整力度看，也需要兼顾银行实际承受能力。

谢志斌透露，目前中信银行按揭贷款规模约9500亿元，存量利率高于新发生利率的部分占6000亿元，假设这部分按揭每降低10bp，将会影响该行贷款收益约6亿元，影响净息差0.8bp。按照一些主流券商研究机构估算，按揭利率每调降10bp，对全行业净息差影响大概是0.9bp～1bp。较行业整体影响来看，该行有部分优势，保持谨慎乐观。

李宇嘉认为，银行下调存量房贷利率的意愿较低，因为目前商业银行净息差已经降到1.74%的历史最低点，如果要进一步下降存量房贷利率，对银行息差影响较大。因为央行已提出，要遵循市场化、法治化的原则，而作为商业机构的银行，也要按照与借款人之间的合同来进行，并遵循《合同法》。

“由于调整自主权在于商业银行，银行‘响应表态’的动作可能大于实际的调整。”李宇嘉还表示，存量房贷利率调整能够降低购房者的月供负担，缓解银行提前还贷的现象。但是，这一举措不可能使提前还贷的趋势发生扭转。

非一线城市或更受益

央行数据显示，截至今年6月末，我国个人住房贷款余额38.6万亿元。据中金公司分析师测算，当前银行存量按揭利率约为4.7%左右，假设存量按揭利率下调70bp降至新发放利率4.0%左右的水平，按照100万元按揭贷款、等额本息还款计算，可降低借款人月供约400元；全行业每年可减少房贷利息约3000亿元。

不过，华创证券研报认为，预计最终符合调整利率加点的按揭占比有限，若静态测算，按揭占比低的中小银行受到的影响更为有限。中信建投证券和中泰证券分析认为，从客户的角度而言，不具有提前还款能力的客户议价能力有限，在与银行的协商中能获得的让利较小。

资料显示，2008年调降存量房贷利率时，由于当年“转按揭”盛行，银行为争夺按揭贷款业务，普遍选择存量按揭贷款给予利率七折优惠。而如今，相对于彼时调降存量房贷利率时的贷款规模和政策环境，住房按揭贷款的定价已发生较大改变。

招商证券银行业首席分析师廖志明此前撰文称，当前按揭贷款定价机制已采用“三层定价机制”:一是全国层面，监管部门确定全国层面的贷款利率政策下限；二是地方层面，各城市政府在全国层面的政策底线基础上，按照“因城施策”原则确定当地商业性个人住房贷款利率下限；三是商业银行层面，商业银行综合考虑资金成本、信用风险等因素，与借款人协商确定具体利率水平。这些情况与上一轮调降时已有较大不同。

从存量房贷利率调整的可能路径来看，廖志明认为，可能的方案为:存量按揭贷款加点高于目前区域最新加点幅度的，按揭贷款加点有可能下调至最新的，低于最新加点幅度的保持不变。由于按揭贷款利率需要遵循区域下限，存量按揭利率降至当地当前新发放利率之下也是不合理的。为了推进存量按揭利率调整工作，银行可以在手机银行、网上银行等设置调整申请链接，让客户自主申请，也可以网点线下申请，操作难度很低。

另一方面，廖志明预计，由于近几年北上深房贷利率加点政策保持稳定，加点幅度保持不变，若遵循区域政策，大部分北上深按揭客户或没法受益于存量按揭贷款利率下调，北上深以外区域或显著受益。而广州近几年已大幅下调过加点。数据显示，目前96个城市中，执行利率普遍在3.7%～4.0%左右。

李宇嘉也表示，北上深下调空间可能不大，一线城市以外的地区受益于利率下调的空间可能相对大一些。